Može li prodavatelj raskinuti predugovor o kupoprodaji nekretnine zbog rasta cijena nekretnina?
Posljednjih nekoliko godina tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj obilježeno je kontinuiranim rastom cijena. U razdoblju nakon sklapanja brojnih predugovora vrijednost nekretnina dodatno je porasla, zbog čega su se pojedini prodavatelji našli u situaciji da žele odustati od već dogovorene prodaje ili zahtijevaju povećanje prethodno ugovorene kupoprodajne cijene. Postavlja se pitanje može li prodavatelj u takvoj situaciji raskinuti predugovor pozivajući se na promijenjene okolnosti.
Odgovor na to pitanje u jednom zanimljivom predmetu dao je Županijski sud u Rijeci u presudi poslovni broj Gž-874/2023-6 od 22. prosinca 2025. godine.
U konkretnom slučaju kupac i prodavatelj sklopili su predugovor o kupoprodaji stana i garažnog parkirnog mjesta. Kupoprodajna cijena ugovorena je u iznosu od 145.000,00 eura, pri čemu je kupac prilikom sklapanja predugovora isplatio kaparu u iznosu od 13.500,00 eura. Stranke su ugovorile da će kupac preostali dio kupoprodajne cijene platiti putem subvencioniranog stambenog kredita te da će nakon odobrenja kredita sklopiti glavni kupoprodajni ugovor. Kupac je pravodobno ishodio odobrenje kredita te pozvao prodavatelja na sklapanje glavnog ugovora.
Međutim, prodavatelj je odbio pristupiti sklapanju ugovora te je zatražio povećanje kupoprodajne cijene na 160.000,00 eura, obrazlažući svoj zahtjev značajnim rastom cijena nekretnina nakon početka rata u Ukrajini. Istodobno je predložio da se, ukoliko kupac ne pristane na povećanje cijene, predugovor sporazumno raskine uz povrat uplaćene kapare.
Kupac nije prihvatio takav prijedlog smatrajući da nisu ispunjene zakonske pretpostavke za izmjenu ili raskid predugovora. Nakon toga raskinuo je predugovor zbog prodavateljeva odbijanja ispunjenja ugovorne obveze te zatražio isplatu dvostruke kapare.
S druge strane, prodavatelj je u parničnom postupku tvrdio da su nakon sklapanja predugovora nastupile izvanredne i nepredvidive okolnosti koje opravdavaju raskid ugovora sukladno članku 369. Zakona o obveznim odnosima. Kao razlog navodio je nagli rast cijena nekretnina uzrokovan ratom u Ukrajini, povećanjem cijena građevinskog materijala, energenata i prijevoza, zbog čega bi izvršenje ugovora po ranije ugovorenoj cijeni za njega predstavljalo pretjerano veliki gubitak.
Prvostupanjski sud nije prihvatio takvo pravno stajalište.
Tijekom postupka provedeni su brojni dokazi o kretanju cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj, uključujući statističke podatke, stručne članke i analize tržišta nekretnina. Na temelju provedenih dokaza sud je utvrdio da su cijene rabljenih nekretnina u Republici Hrvatskoj bile u kontinuiranom porastu još od 2017. godine. Sud je također utvrdio da je značajniji rast cijena nakon početka rata u Ukrajini prvenstveno zahvatio novoizgrađene nekretnine zbog povećanja troškova gradnje, dok takav izvanredni rast nije bio dokazan kod rabljenih stanova poput onoga koji je bio predmet ovog spora.
Posebno je bilo važno što je prodavatelj profesionalno uključen u tržište nekretnina kao vlasnik agencije za posredovanje u prometu nekretnina.
Sud je zaključio da je upravo zbog svoje profesionalne djelatnosti morao biti upoznat s višegodišnjim trendom rasta cijena nekretnina te je takvu okolnost morao uzeti u obzir već prilikom sklapanja predugovora.
Drugostupanjski sud u cijelosti prihvaća takve zaključke.
Sud posebno naglašava da se institut promijenjenih okolnosti ne može koristiti kao sredstvo za naknadno pregovaranje o već ugovorenoj cijeni nekretnine.
Činjenica da je tržišna vrijednost nekretnine nakon sklapanja predugovora porasla ne daje prodavatelju pravo jednostrano zahtijevati višu kupoprodajnu cijenu niti predstavlja automatski razlog za raskid predugovora. U suprotnom bi bila ozbiljno narušena pravna sigurnost u prometu nekretninama jer nijedan kupac ne bi mogao biti siguran da će ugovorena cijena vrijediti do sklapanja glavnog ugovora.
Sud naglašava da nisu bile ispunjene pretpostavke za raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti iz članka 369. Zakona o obveznim odnosima.
Naime, da bi se ugovor mogao raskinuti zbog promijenjenih okolnosti, nije dovoljno da je izvršenje ugovora za jednu ugovornu stranu postalo manje povoljno ili da je u međuvremenu bilo moguće ostvariti veću zaradu. Potrebno je da se radi o okolnostima koje u trenutku sklapanja ugovora nisu bile predvidive te koje bitno narušavaju ravnotežu ugovornih obveza.
U ovom slučaju sud je zaključio da rast cijena rabljenih nekretnina nije predstavljao nepredvidivu okolnost jer je takav trend postojao godinama prije sklapanja predugovora. Sud pritom posebnu težinu daje činjenici da je prodavatelj bio vlasnik agencije za promet nekretnina. Upravo zato od njega se očekuje viši stupanj pažnje i poznavanja tržišnih kretanja nego od prosječnog građanina. Profesionalni sudionik tržišta ne može se uspješno pozivati na okolnosti koje su bile općepoznate ili koje je, s obzirom na svoju djelatnost, morao predvidjeti već u trenutku sklapanja predugovora.
Osim toga, sud je naglasio da je upravo prodavatelj bio odgovoran za neispunjenje predugovora jer je odbio sklopiti glavni ugovor pod prethodno ugovorenim uvjetima te je pokušao jednostrano povećati kupoprodajnu cijenu. Zbog toga je kupac imao pravo raskinuti predugovor te zahtijevati isplatu dvostruke kapare sukladno članku 304. stavku 2. Zakona o obveznim odnosima.
Ova odluka potvrđuje i važnost instituta kapare u obveznom pravu.
Kada za neispunjenje ugovora odgovara strana koja je primila kaparu, druga ugovorna strana može, umjesto zahtjeva za sklapanje ugovora, zahtijevati vraćanje dvostruke kapare. Sud je upravo u ovom slučaju zaključio da je do neispunjenja predugovora došlo isključivo zbog postupanja prodavatelja koji je odbio izvršiti već preuzete ugovorne obveze.
Sud pritom posebno ističe jedno od temeljnih načela obveznog prava – ugovori se sklapaju zato da bi se izvršavali.
Činjenica da je nakon sklapanja ugovora jedna ugovorna strana mogla ostvariti povoljniji poslovni rezultat ne predstavlja sama po sebi razlog za raskid ugovora ili izmjenu ugovorene cijene.
Zaključak
Promjena tržišne cijene nekretnine sama po sebi ne oslobađa ugovornu stranu njezinih preuzetih obveza. Rast vrijednosti nekretnina predstavlja uobičajeni tržišni rizik koji ugovorne strane preuzimaju prilikom sklapanja predugovora. Tek izvanredne, nepredvidive i objektivno iznimne okolnosti mogu opravdati primjenu instituta promijenjenih okolnosti.
Sud je u ovom predmetu jasno poručio da želja prodavatelja da ostvari veću kupoprodajnu cijenu nije pravno relevantan razlog za raskid predugovora.
Ako prodavatelj odbije sklopiti glavni ugovor isključivo zato što smatra da nekretninu može prodati skuplje, odgovarat će za neispunjenje ugovora te će kupac, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki, imati između ostaloga pravo zahtijevati vraćanje dvostruke kapare.
Detaljni pravni stavovi sadržani su u presudi Županijskog suda u Rijeci poslovni broj Gž-874/2023-6 od 22. prosinca 2025. godine.
Potrebno je naglasiti da se svakoj pojedinoj pravnoj situaciji slične naravi kao što je ovdje obrađeni predmet treba uvijek individualno pravno pristupiti i to tumačenjem svih činjenica i dokaza koji su bitni upravo za tu konkretnu situaciju. Tek na taj način moguće je zauzeti točan pravni stav u svakoj pojedinoj situaciji.